Calculadora Hipotecaria México 2026

¿Cómo funciona un crédito hipotecario en México?

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo —típicamente entre 10 y 30 años— que un banco o institución financiera te otorga para adquirir, construir o remodelar una vivienda. A cambio del dinero, el inmueble queda como garantía real del crédito mediante una hipoteca inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Si dejas de pagar durante un periodo prolongado, el banco puede iniciar un procedimiento judicial para adjudicarse el inmueble y recuperar el dinero prestado.

En México, la mayoría de los créditos hipotecarios bancarios se contratan en pesos a tasa fija, lo que significa que la tasa de interés permanece igual durante toda la vida del crédito. Esta característica es fundamental porque te protege contra subidas inesperadas en las tasas de referencia (como la TIIE) y te permite saber con certeza cuánto pagarás cada mes durante 20 o 30 años. Algunos bancos también ofrecen tasa variable atada a TIIE, pero esta opción es menos común y generalmente se recomienda solo para perfiles que entienden el riesgo de tasa.

Los componentes principales de tu hipoteca

Cada mensualidad que pagas se compone de cuatro elementos: capital (la parte que reduce tu deuda), intereses (el costo del dinero prestado), seguros (de vida y de daños al inmueble, ambos obligatorios en casi todos los créditos bancarios) y, en algunos casos, una comisión por administración. Al inicio del crédito, la proporción de intereses es muy alta —puede ser el 80% o más de la mensualidad—, pero año tras año esa proporción disminuye y el capital amortizado aumenta. Por eso los primeros años no notas mucho avance en el saldo: estás pagando principalmente el costo del dinero, no la deuda.

Plazo, mensualidad y costo total: la triple relación

Existe una relación inversa entre el plazo y la mensualidad: un crédito a 30 años tiene mensualidad más baja que uno a 15 años, pero pagas mucho más en intereses totales. Por ejemplo, un crédito de $2 millones a 10.5% durante 30 años genera mensualidades de aproximadamente $18,300 pero un costo total en intereses de más de $4.6 millones. El mismo crédito a 15 años tendría mensualidades de $22,100 pero el costo total en intereses bajaría a aproximadamente $1.98 millones. La regla práctica: contrata el plazo más corto que puedas pagar cómodamente, y considera hacer prepagos anuales si tu situación lo permite.

Comparativa 2026: los principales bancos hipotecarios en México

El mercado hipotecario mexicano está dominado por seis grandes bancos comerciales —BBVA, Banorte, Santander, HSBC, Scotiabank y Citibanamex— más una serie de bancos medianos y especializados que han ganado terreno en años recientes ofreciendo tasas más competitivas: Inbursa, Banregio, Afirme y Mifel. A esta lista se suman las dos grandes hipotecarias gubernamentales, Infonavit y Fovissste, que conjuntamente son la fuente de financiamiento más importante del país por número de créditos otorgados.

BBVA México: el líder del mercado

Con la mayor cartera hipotecaria del país, BBVA ofrece su producto Hipoteca Fija con tasas que en 2026 inician alrededor de 11.20% para perfiles con buen historial, con un CAT promedio de 13.2%. Aunque su tasa no es la más baja del mercado, BBVA destaca por su plataforma digital robusta, su simulador en línea, descuentos para clientes nómina, y un proceso de precalificación relativamente ágil. Su comisión por contratación se calcula sobre el monto financiado y suele situarse cerca del 1%.

Banorte: tasas competitivas y enfoque en cliente

Banorte ha mantenido una posición agresiva en tasas durante los últimos años, ofreciendo créditos hipotecarios desde 9.15% para perfiles con excelente historial. Su producto principal permite financiar hasta 90%-95% del valor del inmueble en algunos casos, y acepta cofinanciamientos con Infonavit (Cofinavit). Es particularmente atractivo para clientes con ingresos variables o autoempleados.

Santander: la opción Hipoteca Free sin comisiones

Santander ha desarrollado el producto Pago Fijo con tasas desde 10.25% y una variante llamada Hipoteca Free que elimina la comisión por apertura, lo cual representa un ahorro de $20,000 a $30,000 en un crédito promedio. Su CAT ronda el 12.6%. Es una opción muy considerada por compradores primerizos.

HSBC: enfoque en compradores primerizos

HSBC ofrece Hipoteca Fuerte desde 10.60% con condiciones flexibles para autoempleados y profesionistas independientes. Su CAT ronda el 12.9%. Aunque no es el banco con la tasa más baja, su proceso de aprobación tiende a ser más flexible con perfiles que tienen ingresos variables comprobables a través de declaraciones fiscales anuales.

Scotiabank: hasta 95% de financiamiento

Scotiabank Hipoteca Fija inicia en 10.50% con CAT cercano al 12.8% y permite financiamientos altos, lo cual es atractivo para compradores con poco enganche disponible. Sin embargo, financiar más del 80% suele implicar un seguro de garantía adicional que incrementa el costo efectivo del crédito.

Inbursa, Banregio, Afirme y Mifel: las tasas más bajas

Inbursa ofrece CrediResidencial desde 9.50% (con algunas variantes desde 9.90%), Banregio InburCasa desde 9.25%, Afirme desde 9.60% y Mifel desde 9.70%. Estos bancos suelen requerir mayor enganche (15%-20%) y un perfil crediticio sólido, pero a cambio ofrecen las tasas más bajas del mercado mexicano. Para perfiles que califican, el ahorro a 20 años puede ser de varios cientos de miles de pesos comparado con los grandes bancos.

La diferencia entre una tasa de 9.50% y una de 11.20% para un crédito de $2 millones a 20 años es de aproximadamente $2,070 mensuales, equivalente a $497,000 a lo largo del plazo. Comparar bancos no es opcional, es obligatorio.

CAT vs Tasa de interés: por qué el CAT es lo único que importa

Cuando un banco anuncia su crédito hipotecario, lo primero que ves es la tasa de interés: 9.15%, 10.25%, 11.20%. Es el número grande, llamativo, el que aparece en los anuncios. Pero esa tasa no representa el costo real de tu crédito. Para conocerlo necesitas mirar otro indicador: el CAT (Costo Anual Total), una métrica estandarizada por el Banco de México que las instituciones financieras están obligadas a publicar.

¿Qué incluye el CAT y qué no incluye la tasa nominal?

La tasa de interés solo refleja el costo del dinero prestado: cuánto te cobra el banco por la cantidad financiada. El CAT, en cambio, suma además la comisión por apertura, los seguros de vida y daños obligatorios, los gastos administrativos periódicos, y cualquier otro cargo que el banco te cobre durante la vida del crédito, expresándolo todo como una tasa anual equivalente. Por eso siempre verás el CAT más alto que la tasa nominal: 2 a 3 puntos porcentuales arriba es lo normal.

Un ejemplo real que cambia la decisión

Imagina que comparas dos bancos: el Banco A te ofrece tasa nominal de 9.50% pero CAT de 14.2%, mientras que el Banco B ofrece tasa de 10.20% pero CAT de 12.1%. ¿Cuál te conviene? El Banco B, aunque parezca contraintuitivo. La diferencia se explica porque el Banco A tiene comisiones, seguros más caros y administración más alta, mientras que el Banco B es más limpio en sus cargos accesorios. Si solo hubieras visto la tasa nominal, habrías tomado la peor decisión.

Cómo usar el CAT para comparar correctamente

Para que la comparación sea válida, el CAT debe calcularse bajo los mismos supuestos: mismo monto, mismo plazo, mismo tipo de inmueble. Por eso Banxico estandarizó el cálculo con valores comerciales específicos. Cuando uses simuladores, asegúrate de comparar manzanas con manzanas: introduce los mismos valores de monto, plazo y enganche en cada simulador del banco. El CAT también te permite comparar productos diferentes, como una hipoteca tradicional vs un Cofinavit.

Infonavit, Fovissste y Cofinavit: créditos gubernamentales explicados

No todos los créditos hipotecarios en México vienen de bancos privados. Las dos grandes hipotecarias gubernamentales —Infonavit y Fovissste— otorgan más de la mitad de los créditos del país, con condiciones que pueden ser significativamente más accesibles que las bancarias para ciertos perfiles.

Infonavit: para trabajadores del sector privado

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) atiende a empleados formales del sector privado que cotizan al IMSS. En 2026 el monto máximo del crédito tradicional es de $2,830,672 con una tasa fija de 10.45% y plazo de hasta 30 años. Para acceder al monto máximo necesitas ingresos cercanos a $86,000 mensuales y haber acumulado puntos suficientes (1,080 en el modelo tradicional, o 100 puntos en el nuevo modelo T100 implementado en 2026 que reduce barreras para trabajadores con ingresos bajos y medios).

La gran ventaja del Infonavit es que el pago se descuenta automáticamente de tu nómina, lo cual reduce drásticamente el riesgo de mora. Además, las aportaciones patronales del 5% del salario también se destinan al pago del crédito, acelerando la amortización. La desventaja es que el monto máximo a veces no alcanza para vivienda media o residencial en zonas urbanas grandes.

Fovissste: para trabajadores del Estado

El Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste) atiende a servidores públicos federales y estatales. Su crédito tradicional ofrece tasas fijas entre 4% y 6% —las más bajas del mercado mexicano— con montos máximos de hasta $1.08 millones MXN o $1.42 millones en UMA. El requisito principal es contar con al menos 18 meses de cotización y no tener un crédito Fovissste vigente.

Cofinavit: cuando el Infonavit no es suficiente

El Cofinavit es un esquema de cofinanciamiento que combina tu crédito Infonavit con un crédito bancario adicional. Tu subcuenta de vivienda funciona como enganche y las aportaciones patronales del 5% se destinan a pagar la parte Infonavit del crédito. Bancos como Banorte, BBVA, HSBC, Santander y Afirme aceptan Cofinavit. Es especialmente útil cuando quieres comprar una vivienda más cara que la que el Infonavit puede financiar por sí solo. La parte bancaria del crédito tiene la tasa que te ofrezca el banco, mientras que la parte Infonavit mantiene la tasa de 10.45%.

Cofinanciamiento Fovissste

Análogo al Cofinavit pero con Fovissste. Permite financiar hasta el 95% del valor de la vivienda combinando el crédito Fovissste con el de un banco. La modalidad Alia2 Plus, por ejemplo, permite a parejas que cotizan ambos en Fovissste sumar capacidades. Hasta octubre de 2025 el programa había formalizado más de 16 mil créditos con derrama económica superior a $23,000 millones de pesos.

Gastos ocultos al comprar casa: ISAI, notario, RPP y más

Uno de los errores más comunes al planear la compra de una casa en México es ahorrar solo para el enganche. La realidad es que entre el 8% y el 12% del valor del inmueble debe destinarse a gastos de cierre que se pagan por una sola vez al firmar la escritura. Para una casa de $2.5 millones, eso son entre $200,000 y $300,000 adicionales al enganche.

ISAI: el impuesto que casi nadie menciona

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también llamado Impuesto de Traslación de Dominio o Impuesto sobre Compraventa, es un impuesto local que varía por estado y municipio. En la Ciudad de México y Estado de México suele rondar el 4.5%-5% del valor catastral. En estados como Querétaro, Jalisco, Nuevo León o Yucatán suele ser entre 2% y 3%. Es el impuesto más caro de la operación y debe pagarse en el momento de la firma.

Gastos notariales: 3% a 7% del valor

El notario público es indispensable: prepara y autoriza la escritura, verifica que el inmueble esté libre de gravámenes, calcula los impuestos y presenta la documentación al Registro Público. Sus honorarios suelen estar entre 1% y 2.5% del valor de la operación, pero a esta cifra se suman los derechos de registro, los avisos preventivos, las certificaciones y los testimonios. El total notarial completo suele ser entre 3% y 7% del valor del inmueble.

Inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Después de la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado. Sin este paso, la propiedad legalmente no es tuya frente a terceros. El costo varía por entidad federativa entre 0.5% y 1% del valor del inmueble.

Avalúo y comisiones bancarias

El banco te pedirá un avalúo realizado por un perito autorizado, con costo de $3,000 a $8,000 según el valor del inmueble. La comisión por apertura del crédito puede ser de 0% a 1.5% sobre el monto financiado, aunque varios bancos la han eliminado en sus productos promocionales. Adicionalmente, deberás pagar el primer año de los seguros obligatorios de vida y daños al inmueble, que típicamente representan entre 0.5% y 1% del monto del crédito.

Resumen práctico: para una casa de $2,500,000 con 20% de enganche ($500,000), necesitas tener listos aproximadamente $200,000-$300,000 adicionales para gastos de cierre. No firmes nada si no tienes este dinero asegurado.

Cómo conseguir la mejor tasa hipotecaria: 7 estrategias prácticas

La tasa que un banco te ofrece no es un precio fijo: es el resultado de evaluar tu perfil de riesgo. Mientras menos riesgo represente prestarte dinero, menor será la tasa. Estas siete estrategias pueden ayudarte a bajar tu tasa entre 0.5 y 2 puntos porcentuales, lo cual a 20 años significa decenas o cientos de miles de pesos en intereses ahorrados.

1. Limpia tu buró de crédito antes de aplicar. Cualquier atraso reciente en tarjetas, préstamos o servicios financieros puede subir tu tasa significativamente o incluso resultar en rechazo. Solicita tu reporte gratuito una vez al año en burodecredito.com.mx y resuelve cualquier inconsistencia.
2. Aumenta tu enganche al 20% o más. Cuando aportas más enganche, el banco asume menos riesgo y te ofrece mejor tasa. La diferencia entre 10% y 20% de enganche puede ser de 0.5 a 1 punto porcentual en la tasa.
3. Cotiza con al menos 4 bancos en paralelo. No te conformes con la primera oferta. Bancos como Inbursa, Banregio o Mifel suelen ofrecer tasas significativamente más bajas que los grandes bancos para perfiles sólidos. Solicita ofertas formales por escrito y compáralas usando el CAT.
4. Aprovecha los descuentos para clientes nómina. Si recibes tu nómina en BBVA, Banorte, Santander, HSBC o Scotiabank, casi todos ofrecen reducciones de 0.25 a 0.75 puntos en la tasa. Considera mover tu nómina temporalmente al banco que te dará el crédito.
5. Negocia eliminación de comisión por apertura. En 2026 varios bancos eliminan esta comisión en sus campañas. Si tu banco no lo ofrece de inicio, pídelo: en muchos casos lo conceden para no perder al cliente.
6. Considera Cofinavit si calificas. Combinar tu crédito Infonavit con un bancario suele dar tasas mixtas mejores que un crédito 100% bancario. Tu subcuenta de vivienda funciona como enganche extra y las aportaciones patronales pagan parte del crédito automáticamente.
7. Comprueba ingresos sólidos y antigüedad laboral. Los bancos prefieren empleados con más de dos años en la misma empresa o autoempleados con declaraciones fiscales sólidas de los últimos dos ejercicios. Si planeas cambiar de trabajo, hazlo después de firmar el crédito, no antes.